新加坡重拳打壓房地產(chǎn)

　　新加坡證交所地產(chǎn)股1月14日集體下跌2.7%，創(chuàng)2012年5月以來最大跌幅。市場(chǎng)人士預(yù)期，新加坡政府11日宣布了新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)“降溫”措施，地產(chǎn)股今年勢(shì)必會(huì)受到“打壓”。這是近4年來新加坡政府推出的第七輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施。

　　在近期全球流動(dòng)性資金紛紛涌入亞洲市場(chǎng)的背景下，新加坡房?jī)r(jià)再度大幅上揚(yáng)。新加坡政府再次果斷出手，嚴(yán)控房?jī)r(jià)。新加坡國(guó)立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)鄧永恒在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，新加坡政府此輪調(diào)控政策很有針對(duì)性，旨在控制對(duì)住房的投資需求。2012年新加坡國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增長(zhǎng)不到2%，但是房?jī)r(jià)在去年下半年卻上漲了20%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過經(jīng)濟(jì)和居民收入的增長(zhǎng)，偏離了經(jīng)濟(jì)基本面，政府進(jìn)行調(diào)控非常必要。

　　多管齊下 嚴(yán)防資產(chǎn)泡沫

　　11日，新加坡財(cái)政部、國(guó)家發(fā)展部、金融管理局及貿(mào)工部四部門宣布了新加坡政府新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施。這些措施主要包括：首先，提高購買房產(chǎn)的印花稅稅率。將外國(guó)買家的額外買方印花稅稅率從10%增加至15%，原本不受買方印花稅影響的購買首間組屋(經(jīng)濟(jì)適用型住房)或私宅的永久居民，以及購買第二套私宅的新加坡公民，現(xiàn)在也須分別支付5%和7%的額外買方印花稅。

　　其次，提高非首次購房者的貸款要求。一方面，進(jìn)一步收緊非首次買家的房屋貸款上限，即貸款占房?jī)r(jià)的比值;另一方面，提高已有住房者購買住房的貸款首付比例。非首次申請(qǐng)房貸者最低現(xiàn)金首付從10%調(diào)高到25%。從1月12日起實(shí)施的這些措施適用于私人房產(chǎn)及組屋，將對(duì)多數(shù)已經(jīng)擁有房產(chǎn)的本地和外國(guó)購房者產(chǎn)生影響。

　　再次，在組屋市場(chǎng)方面，下調(diào)向銀行機(jī)構(gòu)和建屋局借貸的還款上限。新加坡金管局規(guī)定，向銀行借貸的組屋申請(qǐng)者每月償還貸款的比例不可超過月工資的30%，而向建屋發(fā)展局貸款的償還比例上限則從40%降至35%。同時(shí)，為了不讓永久居民出租組屋牟利，政府規(guī)定他們?cè)谫徺I本地私人住宅后必須在6個(gè)月出售組屋。

　　最后，在執(zhí)行公管公寓市場(chǎng)方面，新措施規(guī)定，新執(zhí)行公管公寓面積不能超過160平方米。執(zhí)行公管公寓市場(chǎng)是針對(duì)新加坡中等收入家庭的私人房產(chǎn)。

　　新加坡政府還采取措施抑制工業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機(jī)活動(dòng)，首次針對(duì)這類房地產(chǎn)引入了賣方印花稅。新加坡政府稱，新規(guī)定是臨時(shí)措施，將根據(jù)市場(chǎng)狀況進(jìn)行評(píng)估。

　　鄧永恒表示，同其他市場(chǎng)一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在周期。目前，包括新加坡在內(nèi)的亞洲一些市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)格高漲，但不代表房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，只是房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期可能更長(zhǎng)一些。過去20年來，美國(guó)老百姓也一度認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)下跌。這一投資炒作心理推動(dòng)了房?jī)r(jià)過快上漲。

　　措施不斷 努力提供組屋

　　新加坡國(guó)立大學(xué)房地產(chǎn)研究院的研究顯示，自2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)以來，各國(guó)采取了刺激政策，新加坡房?jī)r(jià)大幅上升。彭博社14日稱，新加坡住宅價(jià)格攀升至歷史最高，過去3年，房?jī)r(jià)翻了一倍。新加坡政府公布的數(shù)據(jù)顯示，新加坡房?jī)r(jià)連續(xù)四年上升，2012年上漲了2.8%。據(jù)新加坡當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，在去年第四季度，新加坡私宅價(jià)格指數(shù)上升1.8%至211.9點(diǎn)，創(chuàng)下歷史新高。

　　德意志銀行14日的研究報(bào)告稱，“新加坡政府最新采取的嚴(yán)厲措施，將對(duì)投資需求產(chǎn)生顯著的‘降溫’作用，住宅開發(fā)商將看到房?jī)r(jià)最大的修正”。

　　新加坡副總理尚達(dá)曼在11日的新聞發(fā)布會(huì)上表示，現(xiàn)在必須采取新一輪的措施，監(jiān)測(cè)目前的市場(chǎng)趨勢(shì)，避免房?jī)r(jià)下跌時(shí)所帶來的更嚴(yán)重的價(jià)格修正。新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，反映了新加坡非常低的利率環(huán)境和持續(xù)的收入增長(zhǎng)。

　　新加坡住房房地產(chǎn)市場(chǎng)分為兩塊：一塊是私人住宅市場(chǎng)，價(jià)格由市場(chǎng)供求決定;另一塊是政府公共住房項(xiàng)目，居民根據(jù)收入水平可以申請(qǐng)購買價(jià)格較低的組屋。新加坡組屋條件良好，超過八成的人口居住在組屋。

　　新加坡《聯(lián)合早報(bào)》14日分析稱，政府此次降溫目標(biāo)之一在組屋市場(chǎng)。組屋轉(zhuǎn)售價(jià)格的波動(dòng)過大，對(duì)個(gè)人和家庭的影響不能被忽視，尤其是對(duì)準(zhǔn)備成家者的沖擊。同時(shí)，新加坡政府今年計(jì)劃建至少2.3萬套新組屋，希望對(duì)涉及大多數(shù)人利益的公共住房市場(chǎng)做出糾正，把組屋政策拉回正軌。

　　抑制投資 健全房產(chǎn)市場(chǎng)

　　自2009年以來，新加坡政府已經(jīng)實(shí)行了6輪房地產(chǎn)“降溫”措施。這些措施包括對(duì)房貸和開發(fā)商貸款進(jìn)行限制，對(duì)外國(guó)人和企業(yè)購買房產(chǎn)征收額外的稅收等。分析認(rèn)為，上一輪措施主要是收緊住宅貸款條例，效果已被市場(chǎng)的熱情所稀釋。

　　新加坡政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制可以說是毫不留情。在2012年新加坡房市越炒越熱的情況下，一些銀行甚至推出了長(zhǎng)達(dá)50年的還貸期限，新加坡政府馬上宣布第六輪降溫措施，限定金融機(jī)構(gòu)房貸年限不得超過35年。

　　鄧永恒表示，亞洲國(guó)家的居民習(xí)慣將住房作為投資工具。實(shí)際上，住房具有消費(fèi)和投資兩種屬性。住房建筑本身和其他耐用品一樣會(huì)折舊，問題在于土地供應(yīng)有限，隨著地價(jià)的波動(dòng)，人們對(duì)住房形成了炒作心理。