?? ? ?目前新冠疫情烏云籠罩，越南已成為世界經(jīng)濟的一大亮點。特別是在疫情爆發(fā)后，2021年越南將繼續(xù)吸引外國投資者投資各個領(lǐng)域。從日韓引進的許多投資企業(yè)，已開始進行投資并進駐越南工業(yè)區(qū)。

?? ? ?說起工業(yè)區(qū)，不得不提越南的工業(yè)地產(chǎn)，那么，越南的工業(yè)地產(chǎn)在世界上的地位如何？

?? ? ?多重第一

?? ? ?仲量聯(lián)行河內(nèi)市場總監(jiān)阮紅云強調(diào)，由于對新冠病毒的有效控制，以及簽署了一系列自由貿(mào)易協(xié)定，越南的工業(yè)地產(chǎn)在2020-2021年期間擁有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

?? ? ?這些跨國企業(yè)并非全部離開中國，它們在中國工廠之外尋求衛(wèi)星生產(chǎn)基地，實現(xiàn)供應(yīng)鏈和生產(chǎn)基地多元化，尋求生產(chǎn)基地成本更低，獲得土地和勞動力更少，而越南是較有潛力的地區(qū)，在這一趨勢下，它們的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移正在向中國轉(zhuǎn)移。

?? ? ?從地理位置來看，越南比東盟國家，如馬來西亞和印度尼西亞更適合。多虧了深水港的海防，從越南到香港、韓國等地的旅行比以前更方便，也更短。

?? ? ?在亞洲地區(qū)，越南稅收政策具有最強競爭力。工業(yè)園內(nèi)投資生產(chǎn)的企業(yè)，可“兩免兩減半”，即兩年免稅，四年后企業(yè)所得稅減半。對政府重點扶持的工業(yè)項目，甚至“免收四九減半”，即四年免稅，以后九年50%的企業(yè)所得稅也免收。

?? ? ?“首先，相對于亞洲地區(qū)其他國家(如中國)，越南工業(yè)用地的成本競爭力最強。工業(yè)用地每平方米在中國的租價高達(dá)180-200美元/年，而越南北部的租價只有99美元/平方米/年，”阮紅云強調(diào)，這也解釋了越南工業(yè)用地吸引了大量國際投資者的目光的原因。

?? ? ?DavidDavis越南的專家也指出，越南是工業(yè)建筑成本競爭最激烈的國家之一。在胡志明市，建造基本廠房和倉庫的平均成本是每平方米352美元；建造大型工廠和配送中心的費用是每平方米412美元；而建造高科技工廠的費用是每平方米618美元。

?? ? ?雖然越南制造業(yè)工人的工資已從2018年的237美元/月增至252美元/月，但與該地區(qū)其他國家相比，這一數(shù)字仍偏低，而中國則為968美元/月。每月的馬來西亞房價是766美元。據(jù)政府第90/2019號法令/ND-CP，該地區(qū)的最低工資水平將在2020年1月前提高5.7%。雖然薪資大幅上漲，但與其他亞洲國家相比仍然很低。

?? ? ?在地區(qū)內(nèi)，越南工業(yè)企業(yè)的工資水平處于領(lǐng)先水平。雖然工人工資從2018年的237美元/月，上升到今天的252美元/月，但該地區(qū)的其他國家仍然很低，如中國的產(chǎn)業(yè)工人工資達(dá)到每月968美元，馬來西亞每月766美元。2020年1月，越南政府發(fā)布了第90/2019/N號法令，將地區(qū)最低工資標(biāo)準(zhǔn)提高了5.7%，但即便如此，越南的工資水平仍處于亞洲地區(qū)最高水平的競爭力。

?? ? ?什么是越南的工業(yè)地產(chǎn)？

?? ? ?仲量聯(lián)行河內(nèi)營銷總監(jiān)阮紅云表示，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展可分為起步、成長、成熟三個階段。

?? ? ?初期的工業(yè)地產(chǎn)，主要是為諸如木材、紡織、紙張和印刷等勞動密集型產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)。建筑密度低、靠近港口/機場、建筑技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)低；擁有方式：建設(shè)、自用，國家擁有土地，并按年征稅。一般土地使用年限較長，租期較長，一般在50年以上。

?? ? ?處于成長期的產(chǎn)品大多為重型機械、精煉和汽車。注重資本密集性，逐步減少勞動密集型，提高自動化水平。建筑物的中等密度偏低，部分區(qū)域顯得集中，定制產(chǎn)品開始出現(xiàn)。第三方擁有土地，政府把土地賣給工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。使用權(quán)期限不到50年。

?? ? ?成熟期主要產(chǎn)品為高新技術(shù)、醫(yī)藥、石化產(chǎn)品，勞動力利用率低，投資大，自動化程度高，由機器人支撐。建筑物密度高，工業(yè)地產(chǎn)集聚發(fā)展，各行業(yè)污染程度不同，無污染程度不同。政府把土地賣給專業(yè)投資者，擁有房地產(chǎn)信托基金，短租期。

?? ? ?在這個劃分過程中，我們知道像韓國、中國臺灣等國家和地區(qū)都處于工業(yè)地產(chǎn)成熟階段，中國和新加坡處于成長階段，而越南還處于起步階段。

?? ? ?雖然我們還處在起步階段，但是我們有很多發(fā)展和擴大供應(yīng)市場的機會，市場發(fā)展的前景和空間仍然很大，”阮紅云說，越南的工業(yè)地產(chǎn)仍然面臨著很多的挑戰(zhàn)。

?? ? ?后勤成本和勞動生產(chǎn)率的制約因素。

?? ? ?而越南的挑戰(zhàn)在于，當(dāng)跨國公司想要從中國搬出去時，他們想要削減成本，因為越南勞動力成本較低，但相應(yīng)地，它又缺少高技術(shù)勞動力。雖然越南的勞動力成本只是中國的1/3，但是他們的勞動生產(chǎn)率卻是中國勞動力的1/3。

?? ? ?另外，越南基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展不均衡，高速路網(wǎng)落后，缺乏完善的配套倉儲，導(dǎo)致越南物流成本比中國高出60%。

?? ? ?據(jù)世界銀行2020年排名，越南的便利程度仍排在第70位，僅次于韓國、中國香港和新加坡。

?? ? ?此外，盡管法律體系化程度有所提高，公共服務(wù)，如行政審批程序，仍有待改善，而對制造業(yè)的投資項目，通常需要4至6個月才能申請投資許可證，這也是限制外資的原因之一。

?? ? ?這樣，越南不但解決不了問題，就會錯過外資轉(zhuǎn)移帶來的紅利，以后就難以吸引外國投資者。

?? ? ?越南外國投資者協(xié)會副主席阮文全承認(rèn)，大量的“非官方開支”讓外國投資者對越南的法律和投資環(huán)境感到擔(dān)憂。誠然，越南廉價勞動力的優(yōu)勢將逐漸消失，這一優(yōu)勢不會永久存在，但會繼續(xù)提高人力資源的質(zhì)量。要強化對產(chǎn)業(yè)工人、技術(shù)工人的培訓(xùn)，改變社會對勞動力價值的認(rèn)識，尊重技術(shù)工人，而不是只說文憑。將來，越南技術(shù)資格證書，比文憑還貴。

?? ? ?據(jù)Fiingroup的《2019年越南物流報告》顯示，越南第一太平戴維斯公司最近發(fā)布的報告還指出，越南的運輸基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量仍低于亞洲其他國家。雖然越南的運輸基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展迅速，運輸物流也日趨完善，但交通運輸?shù)陌l(fā)展還遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上社會經(jīng)濟的發(fā)展。

?? ? ?雖然越南在2008-2018年期間實現(xiàn)了10.6%的年復(fù)合增長率，但其公路運輸服務(wù)的潛力還沒有得到充分利用。交通運輸業(yè)需求的快速增長，大大超過了越南國家公路網(wǎng)絡(luò)升級的速度。

?? ? ?